내돈 한푼 없이 21억 아파트 산 비결?…"엄마, 돈 빌려줘"

[뭘인마]

#. 공인중개사 A씨는 서울 소재 아파트를 온라인 포털 부동산 사이트에 광고 매물을 등록한 후 계약이 체결되면 광고를 삭제한 후 당일 다시 등록했다가 거래 신고 전 매물을 재삭제하는 행위를 총 7차례 반복했다. 중개 매물의 거래계약이 체결되거나 체결된 사실을 알고 있는 경우 지체없이 광고를 삭제해야 하는 공인중개사법 규정을 위반한 것이다.

#. B씨는 본인 자금을 단 한 푼도 쓰지 않고 서울 규제지역 내 아파트를 약 21억원에 매수했다. 어머니에게 차입한 14억원, 증여자금 5억5000만원, 주택담보대출 3억5000만원을 활용해 자금을 조달한 것이다. 국토부는 차입금 형태의 편법 증여를 의심, B씨를 국세청과 지자체에 통보했다.


국토교통부는 2024년 수도권 주택 이상거래에 대한 관계기간 합동 1차 현장점검 및 기획조사 결과 397건의 위법 의심거래를 적발했다고 3일 밝혔다. 1건의 거래에 다수 법률위반 행위가 발생한 경우를 포함하면 전체 위법의심 거래는 498건이다.

이번 조사는 정부의 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'(8·8 대책) 후속조치로 지난 8월13일부터 9월27일까지 7주간 진행됐다. 서울 강남3구 및 '마용성(마포·용산·성동구)' 일대 45개 아파트 단지가 대상이다.


아울러 매년 정기적으로 실시하고 있는 '미등기 거래' 및 '직거래' 조사를 통해 160건의 위법 의심거래를 적발, 국세청 등 관계기관에 통보했다. 국토부는 최근 증가하고 있는 기획부동산 의심 거래로 인한 피해 예방과 외국인 투기 근절을 위한 기획조사를 연말까지 실시할 예정이다.
"이 가격 이하로 매물 내놓지 마" 단톡방에서 집값 담함 의심 사례도
1차 조사 결과 498건의 위법의심 행위 중 편법증여 및 법인자금 유용 등이 315건으로 가장 많았다. 이어 △계약일 거짓 신고(129건) △대출규정 위반, 대출용도 외 유용 등(52건) △중개수수료 초과 수수(2건) 순으로 조사됐다.


공인중개사법상 광고 규정 위반, 편법 증여 의심 사례 외에 SNS 오픈채팅방을 통한 집값 담합 의심 사례도 발생했다. 서울 소재 한 아파트 단지 오픈채팅방 참가자들은 채팅방을 통해 '우리 아파트는 이 가격 이하로 내놓지 말라'거나 '이 가격 이하로 매물 등록한 중개사에 단체로 항의하자'는 등 특정 가격 이하로 단지 중개를 의뢰하지 않도록 유도한 정황이 포착됐다.

대출규정 위반 사례도 적발됐다. C씨는 주택담보대출 목적으로 서울 소재 한 아파트 감정평가(평가금액 22억원)를 받았다. 해당 아파트는 규제지역으로 LTV한도가 11억원인데 선순위 임차보증금(8억5000만원)이 있는 경우 주택담보대출(5억원)이 불가능한 점을 우려, 대출 전부터 아파트에 거주 중인 임차인(C씨의 부친)을 주소지에서 전출시킨 후 대출을 받고 다시 전입하게 해 대출규정을 위반했다.


국토부는 적발된 위법 의심거래를 위반 사안에 따라 국세청, 금융위, 행안부, 관할 지자체에 통보 및 경찰청에 수사의뢰할 계획이며 자금조달계획서 점검결과 거짓 및 부적정하게 작성된 의심거래에 대하여는 정밀조사를 거쳐 지자체 및 국세청에 통보할 예정이다.

수도권 주택 이상거래에 대한 관계기관 합동 현장점검은 최근 가격 상승세가 이어지고 있는 1기 신도시 등을 포함한 수도권 전 지역으로 확대해 연말까지 실시하고 올해 거래 신고분에 대한 기획조사는 내년 4월까지 지속 추진한다.
지난해 하반기 미등기 거래 518건…직거래 위법 의심 사례는 160건



지난해 하반기에 신고된 전국 아파트 거래 18만7000여건을 전수 분석한 결과 미등기 거래는 총 518건(전체 거래의 0.28%)으로 나타났다.

미등기 거래는 △2022년 상반기 2597건(1.57%) △2022년 하반기 1183건(1.26%) △2023년 상반기 995건(0.52%) △2023년 하반기 518건(0.28%)로 반기별로 감소하는 추세다.

2020년부터 실시 중인 미등기 아파트에 대한 지속적인 조사와 함께 2023년 1월 이후 거래분에 대해 실거래가 공개 시스템을 통해 등기여부(등기일)를 공개하고 있고 올해 2월부터는 실거래 정보 공개범위를 더욱 확대함에 따라 허위신고 유인이 감소한 결과로 보인다.

국토부는 이번에 조사된 미등기 거래신고건에 대해 신고관청(시·군·구)에 통보해 허위신고, 해제 미신고 여부 등에 대한 추가 조사 및 행정처분을 요구하는 한편 올해 상반기 거래신고 건에 대해서도 미등기 조사를 지속적으로 실시할 계획이다.

아울러 부동산 가격 상승기에 신고가로 거래 신고하고 장기간 경과 후 거래를 취소하는 등 집값 띄우기 목적으로 악용될 우려가 있는 잔금일 기한이 과도한 거래에 대하여도 향후 별도의 실거래가 공개 방안을 마련할 계획이다.

한편 지난해 아파트 거래 중 편법증여 등 가능성이 있는 직거래를 기획조사한 결과 편법증여, 대출자금 유용 등 위법이 의심되는 160건의 거래(위법의심 행위 209건)를 적발해 국세청, 금융위 등 관계기관에 통보했다.

국토부는 기획부동산 특별조사에도 착수한다. 2020년 1월부터 올해 7월까지 전국 토지거래분 중 개발가능성이 낮은 토지의 지분거래, 특정시기 동안 다회 거래, 특정시기 동안 가격상승폭이 큰 거래 등을 선발해 실시할 예정이다.

또 부동산 교란행위 신고센터의 기획부동산 집중신고 기간 운영을 통해 접수된 피해 사례와 서울·수도권 개발제한구역 및 인근지역의 투기 의심거래 등도 포함해 집중 조사할 방침이다. 외국인 투기를 근절하기 위해 지난 2022년부터 매년 실시하고 있는 외국인 부동산 이상거래에 대한 기획조사도 올해 7월까지의 부동산 거래분을 대상으로 차입금 과다 거래, 다수 지역 거래, 단기 보유 거래 등을 선별해 실시할 계획이다.


기획부동산 특별조사 및 외국인 부동산 이상거래 기획조사는 연말까지 실시하고 그 결과를 내년 상반기에 발표할 예정이다.

국토교통부 김규철 주택토지실장은 "부동산 시장 안정을 위해서는 안정적 주택공급과 함께 부동산 거래질서를 교란하는 불법·불공정 행위를 적발하고 투명한 거래질서를 확립하는 것이 필수적"이라며 "관계부처·지자체와 함께 수도권 주택 이상거래에 대한 추가 현장점검, 기획조사를 실시하는 한편 거래신고 시 제출하는 자금조달계획서도 보다 면밀히 검토하여 투기 수요를 철저히 차단할 계획"이라고 밝혔다.

김효정 기자 (hyojhyo@mt.co.kr)